1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть в редакции, введенной в действие с 25 марта 2011 года Федеральным законом от 20 марта 2011 года N 41-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ.
2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ.
3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 29 ноября 2011 года Федеральным законом от 28 ноября 2011 года N 337-ФЗ.
3) разрешение на строительство;
4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора) (пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ;
5) документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ;
6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 29 ноября 2011 года Федеральным законом от 28 ноября 2011 года N 337-ФЗ.
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии) (пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ;
8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ;
9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 25 июня 2012 года Федеральным законом от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ.
(Часть в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
Положения части 3 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг - см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
(Пункт дополнительно включен с 1 января 2012 года Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 226-ФЗ)
11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования.
(Пункт дополнительно включен с 22 января 2015 года Федеральным законом от 22 октября 2014 года N 315-ФЗ)
12) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
(Пункт дополнительно включен Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ)
____________________________________________________________________
С 1 января 2018 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ часть 3 статьи 55 будет дополнена пунктом 13.
____________________________________________________________________
3.1. Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (часть дополнительно включена с 27 ноября 2009 года Федеральным законом от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ,.
3.2. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2, 3 и 9 части 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в части 2 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно (часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ).
____________________________________________________________________
Положения части 3.2 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг - см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
3.3. Документы, указанные в пунктах 1, 4, 5, 6, 7, 8, 12 и 13 части 3 настоящей статьи, направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. Если документы, указанные в настоящей части, находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, такие документы запрашиваются органом, указанным в части 2 настоящей статьи, в органах и организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ; в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ.
4. Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
4.1. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 настоящей статьи документы (часть дополнительно включена с 1 января 2007 года Федеральным законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ).
5. Орган или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекте планировки территории и проекте межевания территории, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ.
6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является (абзац в редакции, введенной в действие с 29 июля 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 143-ФЗ:
1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;
2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (пункт дополнен с 25 марта 2011 года Федеральным законом от 20 марта 2011 года N 41-ФЗ;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (пункт дополнен с 1 января 2006 года Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 210-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 22 июля 2011 года Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 243-ФЗ.
6.1. Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть дополнительно включена Федеральным законом от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ).
____________________________________________________________________
Положения части 6.1 настоящей статьи (в редакции Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ) не применяются до 1 июля 2012 года в отношении документов и информации, используемых в рамках государственных услуг, предоставляемых исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или территориальными государственными внебюджетными фондами, и муниципальных услуг, и в отношении документов и информации, находящихся в распоряжении государственных органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, территориальных государственных внебюджетных фондов либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг - см. пункт 5 статьи 74 Федерального закона от 1 июля 2011 года N 169-ФЗ.
____________________________________________________________________
7. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ.
____________________________________________________________________
С 1 января 2017 года Федеральным законом от 30 декабря 2015 года N 459-ФЗ в часть 7 настоящей статьи будут внесены изменения.
____________________________________________________________________
8. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке (часть в редакции, введенной в действие с 29 июля 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 143-ФЗ.
9. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта) выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
(Часть в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 216-ФЗ.
10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
10.1. Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ)
____________________________________________________________________
С 1 января 2018 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 252-ФЗ статья 55 будет дополнена частью 10.2.
____________________________________________________________________
11. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана (часть в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ.
11.1. После окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта.
(Часть дополнительно включена с 29 ноября 2011 года Федеральным законом от 28 ноября 2011 года N 337-ФЗ)
11.2. При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия разрешение на ввод в эксплуатацию такого объекта выдается с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.
(Часть дополнительно включена с 22 января 2015 года Федеральным законом от 22 октября 2014 года N 315-ФЗ)
12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2009 года Федеральным законом от 23 июля 2008 года N 160-ФЗ.
13. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший такое разрешение, направляет копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 5.1 статьи 6 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию иных объектов капитального строительства.
(Часть дополнительно включена с 29 ноября 2011 года Федеральным законом от 28 ноября 2011 года N 337-ФЗ)
Комментарий к статье 55 Градостроительного Кодекса РФ
1 - 2. Комментируемая статья также является новеллой законодательства. Градостроительный кодекс РФ 1998 г. не регулировал вопросы ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем указанный вопрос регулировался многочисленными подзаконными нормативными актами: Постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" (с изм. от 30 декабря 1988 г. N 1485), Постановлением Совета Министров РСФСР от 8 июня 1981 г. N 302 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" (с изм. от 17 сентября 1984 г.) <1>, Ведомственными строительными нормами ВСН 19-89 "Правила приемки работ при строительстве и ремонте автомобильных дорог" (утв. Минавтодором РСФСР 14 июля 1989 г. N НА-18/266), Приказом Минсвязи России от 9 сентября 2002 г. N 113 "Об утверждении Правил ввода в эксплуатацию сооружений связи" <2>, распоряжением Минтранса России от 1 октября 2002 г. N ИС-834-р "О рассмотрении и утверждении актов приемки в эксплуатацию законченных строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом федеральных автомобильных дорог и искусственных сооружений на них" <3>, СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. N 84; с изм. от 18 ноября 1987 г.); СНиП 2.04.08-87 "Газоснабжение", СНиП 3.05.02-88 "Газоснабжение", ВСН 123-90 "Инструкция по оформлению приемно-сдаточной документации по электромонтажным работам" (утв. Минмонтажспецстроем СССР 24 декабря 1990 г.) и др., а также территориальными строительными нормами, принятыми органами власти некоторых субъектов РФ.
--------------------------------
<1> СЗ РСФСР. 1988. Т. 6. С. 28.
<2> РГ. 2002. 19 сент.
<3> Сборник руководящих документов Росавтодора и федеральных органов исполнительной власти, имеющих отраслевое значение. 2002. N 5.
В соответствии с указанными нормативными актами приемка законченных строительством объектов осуществлялась государственными приемочными комиссиями, в состав которых, как правило, входили представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов местного самоуправления, органов государственного санитарного надзора, органов государственного пожарного надзора, а также представители ведомств и иных организаций при строительстве соответствующих объектов. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов государственными приемочными комиссиями оформлялась актами. Акты о приемке в эксплуатацию объектов подписывались председателем и всеми членами комиссии.
Комментируемая статья предусматривает качественно иной порядок ввода объекта в эксплуатацию в отличие от порядка, предусматриваемого подзаконными нормативными актами. Прежде всего исключается порядок приемки объектов государственными приемочными комиссиями. Кроме того, предусматривается единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов. В связи с этим указанные подзаконные нормативные акты не подлежат применению.
3 - 4. Комментируемая статья устанавливает перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанный перечень может быть расширен только Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, что является процедурой для застройщика достаточно затратной и растянутой во времени. Однако пока не принят федеральный закон о государственном учете, инвентаризации объектов недвижимости, Правительством РФ дополнительные документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, помимо предусмотренных частью 3 комментируемой статьи, устанавливаться не могут.
Кроме того, Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 55 ГрК дополнена частью 4.1, согласно которой для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в ч. 3 и 4 ст. 55 ГрК РФ документы.
В части документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимо отметить следующее.
Наибольшее затруднение среди строителей вызывает акт приемки объекта капитального строительства. Указанный акт - это не акт приемочной комиссии, составляемый при приемке объекта в эксплуатацию по ранее действовавшему порядку. В комментируемой статье под актом приемки объекта капитального строительства имеется в виду акт, которым оформляется сдача-приемка объекта, построенного, реконструированного, отремонтированного по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство. Это прежде всего акт, предусмотренный ч. 4 ст. 753 ГК РФ: "Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами".
Градостроительный кодекс РФ не предусматривает каких-либо особых требований к документам, предусмотренным пп. 5 - 7 ч. 3 комментируемой статьи. В связи с этим такие документы могут составляться произвольно в письменной форме в виде одного документа, подписанного указанными в соответствующих пунктах лицами. Рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению содержится в СНиП 12-01-2004 "Организация строительства", одобренных Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. N 70. Не содержит каких-либо особых требований ГрК РФ и к схеме, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
Особого пояснения требует ситуация, связанная с представлением заключений органа государственного строительного надзора. Поскольку с 1 января 2007 г. вступает в силу ч. 4 ст. 54 ГрК РФ, предусматривающая запрет на осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, за исключением предусмотренных ГрК РФ, то застройщик (заказчик) должен представлять для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключение только одного уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора органа.
В случае если разрешение на строительство объекта было выдано до введения в действие ГрК РФ или при выдаче разрешения на строительство был представлен не градостроительный, а кадастровый план земельного участка, для ввода объекта в эксплуатацию представление градостроительного плана земельного участка также не требуется.
5 - 9. Введение ГрК РФ нового порядка ввода объекта в эксплуатацию во многом обусловлено необходимостью четко разделить компетенцию органов власти. Так, органы, выдающие разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (преимущественно это органы местного самоуправления), должны проверять его соответствие проектной документации, требованиям разрешения на строительство и градостроительному плану земельного участка; соответствие же построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим регламентам, его оценка с точки зрения надежности и безопасности - предмет деятельности специально уполномоченных органов (прежде всего органов государственного строительного надзора).
Согласно новому ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается теми же органами, которые выдавали разрешение на строительство. Указанные органы обязаны осуществить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства (ч. 5 комментируемой статьи).
Части 6, 7 и 9 комментируемой статьи устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. В целях устранения неоднозначного толкования норм Кодекса на практике Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" п. 23 ст. 1 внесено уточнение о том, что в случае ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства не допускается отказ в выдаче разрешения на строительство по основанию несоответствия параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта проектной документации, поскольку для такого строительства проектная документация вообще не требуется.
В случае если разрешение на строительство выдавалось до введения в действие ГрК РФ или для выдачи разрешения на строительство в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" был представлен не градостроительный, а кадастровый план, то застройщику не может быть отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании несоответствия объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка (ч. 2 ст. 4 указанного Федерального закона).
Орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в течение семи дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию направляет копию такого разрешения, а также документов, представленных на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположен объект, введенный в эксплуатацию, для размещения их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (в дело о застроенных или подлежащих застройке земельных участках) (гл. 7 ГрК РФ).
10 - 11. Комментируемой статьей установлены требования к содержанию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - в нем должны содержаться сведения об объекте в достаточном объеме для постановки построенного объекта на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта. Это необходимо для того, чтобы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было достаточно для постановки объекта на государственный учет или внесения изменений в такой учет без проведения каких-либо дополнительных процедур инвентаризации объектов, которая является достаточно затратной и растянутой во времени процедурой для застройщика.
Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30 декабря 2004 г.) <1> право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (также им может быть решение суда о признании права собственности на самовольную постройку).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22.
Следует отметить, что вводу в эксплуатацию подлежат объекты построенные, реконструированные, отремонтированные. Не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если оформление прав осуществляется в отношении объектов незавершенного строительства. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства предусмотрены ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая закрепляет необходимость представления в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство объекта и проектной документации (за исключением случаев индивидуального жилищного строительства).
Исходя из смысла комментируемой статьи, не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в случае строительства объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство. В то же время в законодательстве Российской Федерации долгое время оставался нерешенным вопрос: как оформить право собственности на такой объект?
В целях решения этой проблемы Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования градостроительной деятельности" внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Предусмотрено, что для регистрации права собственности на созданный или создаваемый объект недвижимого имущества, если для его строительства, реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, достаточно документов, устанавливающих или подтверждающих право на земельный участок, отведенный для создания такого объекта, и документов, содержащих описание такого объекта (в настоящее время - технический паспорт на объект).
12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 <1>. Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до установления Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию она определялась уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 48. Ст. 5047.
Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 октября 2006 г. N 121.
Другой комментарий к статье 55 ГрК РФ
1. Правилами комментируемой статьи законодатель определил основы правового института разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которые включают в себя:
- два назначения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (удостоверение полного объема работ и соответствие результата работ пяти видам документов (двум видам для обычных объектов - разрешению на строительство и градостроительному плану земельного участка, трем видам проектов для линейного объекта - проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации));
- определение первичных действий для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (обращение в орган, выдавший разрешение на строительство);
- установление расширенного перечня девяти видов документов, которые необходимы для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- обозначение особых требований к документам, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части обеспечения требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, с учетом его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов и класса энергетической эффективности многоквартирного дома;
- порядок использования единой системы межведомственного электронного взаимодействия органом государственного строительного надзора для получения необходимых документов при оформлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. ч. 3.2 и 3.3 настоящей статьи введены нормами Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ);
- полномочия Правительства РФ дополнительно устанавливать иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет;
- запрет на требование других документов, кроме обозначенных в настоящей статье, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- установление общих правил процедуры принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- определение исчерпывающего перечня четырех оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также запрета на такой отказ при несвоевременном получении необходимых документов;
- установление предварительного условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию о формировании застройщиком информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ч. 18 ст. 51 комментируемого Кодекса;
- право застройщика на оспаривание отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- запрет на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта), если застройщиком не передана безвозмездно определенным органам копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
- обозначение юридического статуса разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части государственной регистрации построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства;
- обязательные требования к составу документов, прилагаемых к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, для осуществления его государственного кадастрового учета;
- определение формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Как установлено законодателем, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию составляется в целях удостоверения выполнения полного объема работ согласно разрешению на строительство (см. ст. 51 Кодекса), а также соответствия результата выполненных работ разрешению на строительство, градостроительному плану земельного участка (см. ст. ст. 44 и 51 Кодекса), проектам планировки территории, межевания территории и проектной документации (см. ст. ст. 42, 43 и 48 Кодекса). Таким образом, законодателем закрепляется стабильность и преемственность этапов процессов проектирования, строительства (реконструкции) и эксплуатации объектов капитального строительства.
Следует отметить, что в процессе банкротства застройщика необходимость наличия разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, обозначена в ч. 3 ст. 201.11 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" первым условием передачи участникам строительства жилых помещений с целью реализации требований о передаче на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не был введен в эксплуатацию.
2. Нормы ч. 2 комментируемой статьи определяют первичные действия застройщика для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (обращение в определенный компетентный орган с соответствующим заявлением). Отметим, что согласно ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 марта 2015 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
3. В правилах ч. 3 рассматриваемой статьи законодатель установил расширенный перечень девяти видов документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следует отметить, что:
- при представлении в соответствии с п. 9 настоящей части заключения органа государственного строительного надзора, заключения государственного экологического контроля (согласно нормам ч. 5 настоящей статьи) осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится;
- представление документов, обозначенных в п. п. 6 и 9 комментируемой части, осуществляется с учетом норм ч. 3.1 настоящей статьи об исполнении требований повышения энергетической эффективности и энергосбережения;
- включить иные документы (дополнить) в комментируемый перечень в порядке ч. 4 настоящей статьи может орган государственной власти по уровню не ниже Правительства РФ;
- в соответствии с нормами ст. 6 ФЗ от 27 июля 2010 г. N 226-ФЗ с 1 января 2012 г. ч. 3 ст. 55 будет дополнена п. 10, положениями которого будет регламентировано, что для принятия о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством РФ об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; при этом ст. 5 ФЗ от 27 июля 2010 г. N 226-ФЗ с 1 апреля 2012 г. вводится административная ответственность в порядке ст. 9.19 КоАП РФ за эксплуатацию опасного объекта, за исключением ввода в эксплуатацию опасного объекта, в случае отсутствия договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте (влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 15 - 20 тыс. руб., на юридических лиц - 300 - 500 тыс. руб.).
Часть 3.1 комментируемой статьи включает обозначение особых требований к документам, прилагаемым к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части обеспечения требований энергетической эффективности объекта капитального строительства с учетом его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов и класса энергетической эффективности многоквартирного дома (о применяемых в сфере градостроительной деятельности технических регламентах, а также учете требований повышения энергетической эффективности и энергосбережения см. комментарии к п. 7 ст. 2 Кодекса).
Таким образом, законодатель обязал застройщика включать в документы, указанные в п. п. 6 и 9 ч. 3 настоящей статьи, сведения четырех видов:
- информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства;
- фактические значения таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний;
- иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома (при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте такого объекта).
Класс энергетической эффективности - это характеристика продукции, отражающая ее энергетическую эффективность (см. ст. 2 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ).
В Постановлении Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. N 1222 "О видах и характеристике товаров, информация о классе энергетической эффективности которых должна содержаться в технической документации, прилагаемой к этим товарам, в их маркировке, на их этикетках, и принципах правил определения производителями, импортерами класса энергетической эффективности товара" обозначены общие принципы правил определения класса энергетической эффективности товара. В развитие указанного Постановления Правительства РФ Приказом Министерства промышленности и торговли РФ от 29 апреля 2010 г. N 357 утверждены Правила определения производителями и импортерами класса энергетической эффективности товара и иной информации о его энергетической эффективности (далее - Правила), которые предусматривают порядок определения класса энергетической эффективности для приборов бытовой техники, работающих на электрической энергии, и лифтов, предназначенных для перевозки людей. Определение требований энергетической эффективности зданий, строений сооружений относится к полномочиям Минэкономразвития России. Требования по энергетической эффективности для товаров, используемых при создания инженерно-технических систем ресурсоснабжения зданий, строений, сооружений, установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 июня 2010 г. N 229 "О требованиях энергетической эффективности в отношении товаров, используемых для создания элементов конструкций зданий, строений, сооружений, в том числе инженерных систем ресурсоснабжения, влияющих на энергетическую эффективность зданий, строений, сооружений".
Определение класса энергетической эффективности обязательно в отношении следующих видов многоквартирных домов:
- вновь построенного;
- реконструированного;
- прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию.
При этом следует акцентировать внимание на исключениях из общих правил - требования энергетической эффективности обязательно применяются в отношении зданий, строений, сооружений, за исключением категорий зданий, строений, сооружений, регламентированных ч. 5 ст. 11 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ (расширенный перечень из семи типов объектов). Перечень зданий, строений, сооружений, в отношении которых вплоть до осуществления их реконструкции или капитального ремонта не применяются требования энергетической эффективности, обозначен в положениях ст. 48 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 25 января 2011 г. N 18 "Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов" установлены Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, которые обязательны для исполнения при проектировании, экспертизе, строительстве, вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт отапливаемых зданий, строений, сооружений, оборудованных теплопотребляющими установками, электроприемниками, водоразборными устройствами и (или) устройствами для использования природного газа. Приказом Министерства регионального развития РФ от 8 апреля 2011 г. N 161 утверждены Правила определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов, а также Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома, размещаемого на фасаде многоквартирного дома. В соответствии с этими Правилами класс энергетической эффективности определяется после сопоставления полученной величины отклонения с таблицей класса энергетической эффективности многоквартирных домов, с учетом заключения государственной экспертизы проектной документации, и обусловлен результатами:
- оценки архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений, реализованных в здании (устанавливается на основании проектной документации, а также посредством натурного обследования);
- установления показателей, характеризующих годовые удельные величины расхода энергетических ресурсов, в том числе с использованием инструментальных или расчетных методов;
- величины отклонения расчетного (фактического) значения удельного расхода энергетических ресурсов от нормируемого уровня, устанавливаемого требованиями энергетической эффективности зданий, строений, сооружений.
При исполнении требований энергосбережения следует обратить внимание на действующий в порядке п. 3 ст. 37 ФЗ от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ административно-правовой механизм обеспечения их действия. Так, положениями ч. 3 ст. 9.16 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение правил энергосбережения, состоящее в несоблюдении при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте зданий, строений, сооружений требований, энергетической эффективности, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (влечет наложение административного штрафа 20 - 600 тыс. руб.).
Отметим, что документы, обозначенные в ч. ч. 3, 3.1 и 3.2 настоящей статьи, являются сведениями базовых государственных информационных ресурсов, использующихся при предоставлении государственных или муниципальных услуг (исполнении государственных или муниципальных функций) в составе единой системы межведомственного электронного взаимодействия, поэтому представление их заявителем в орган государственного строительного надзора согласно правилам ч. ч. 3.1 и 6.1 комментируемой статьи после 1 июля 2012 г. не обязательно, так как последний может согласно ч. 3.2 настоящей статьи в электронном виде получить необходимые документы у органа, выдавшего разрешение на строительство (подробнее об электронном взаимодействии органов власти и самоуправления см. ст. 74 Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ, распоряжение Правительства от 15 апреля 2011 г. N 654-р, Постановление Правительства РФ от 8 сентября 2010 г. N 697).
4. Нормы ч. 4 и ч. 4.1 рассматриваемой статьи определяют статус расширенного перечня документов, необходимых для решения вопроса о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дополнить который может орган государственной власти по уровню не ниже Правительства РФ, т.е. требование иных документов при получении разрешения на эксплуатацию неправомерно и подлежит отмене.
5. В соответствии с положениями ч. 5 рассматриваемой статьи обозначены общие правила процедуры принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которым:
1) уполномоченный орган (организация), выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить:
- проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 настоящей статьи;
- осмотр объекта капитального строительства;
- выдачу заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или направление заявителю отказа в выдаче такого разрешения с указанием его причин;
2) при осмотре построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта:
- требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекта планировки территории и проекта межевания территории;
- требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства;
3) осмотр объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор.
Следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 48 ФЗ "Об энергосбережении" положения комментируемой части не распространяются на проектную документацию объектов капитального строительства, утвержденную застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную экспертизу до дня вступления в силу ФЗ "Об энергосбережении", и на отношения, связанные со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства в соответствии с указанной проектной документацией.
6. Положениями ч. 6 комментируемой статьи законодатель обозначил определение общего перечня четырех оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, который дополняется условием обязательного представления застройщиком сведений для пополнения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (см. ч. ч. 7 и 9 настоящей статьи).
Отметим, что правилами ст. 27 Федерального закона от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ введен п. 4 в содержание ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, которым установлен упрощенный порядок подготовки документации и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, действующий до 31 декабря 2011 г. и включающий в себя неприменение п. 2 комментируемой части (об основании для отказа в выдаче разрешения на ввод линейного объекта в эксплуатацию из-за несоответствия проектам планировки и межевания территории).
7. Нормы ч. 7 комментируемой статьи определяют установление предварительного условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое заключается в обязательном представлении застройщиком установленных сведений для формирования информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ч. 18 ст. 51 и ст. 57 комментируемого Кодекса.
8. В правилах ч. 8 комментируемой статьи законодатель установил право застройщика оспаривать отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
9. Комментируемая часть включает запрет на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта), если застройщиком не передана безвозмездно определенным органам копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности в соответствии с положениями ст. 57 комментируемого Кодекса.
10. В правилах ч. 10 настоящей статьи обозначен юридический статус разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в части государственной регистрации построенного объекта капитального строительства и внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Таким образом, наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является условием государственного учета построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства, т.е. условием вовлечения такого объекта в сферу товарного оборота совершения сделок. При этом комментируемое положение реализует общие правила регистрации вещных прав на недвижимость (см. ст. 131 ГК РФ) и положения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
11. Положениями ч. 11 комментируемой статьи законодатель обозначил обязательные требования к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию в части наличия сведений об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. При этом состав таких сведений должен соответствовать требованиям, установленным в соответствии с требованиями ст. ст. 7 - 12 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана, а именно:
- сведения шести видов об уникальных характеристиках объекта недвижимости (вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства), кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости и др.);
- дополнительные сведения двадцати четырех видов об объекте недвижимости (кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости; кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната; адрес объекта недвижимости и др.);
- сведения шести категорий о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов (описание местоположения границ между субъектами РФ, реквизиты правовых актов о согласовании и об утверждении изменения границ между субъектами РФ и др.);
- сведения пяти видов о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий (индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и т.п.) таких зон, описание местоположения границ таких зон и др.);
- сведения четырех категорий о кадастровом делении территории РФ (номера единиц кадастрового деления, наименования кадастровых округов, кадастровых районов и др.);
- сведения семи категорий о картографической и геодезической основах кадастра (масштаб картографической основы кадастра, система координат картографической основы кадастра и др.).
12. Нормы ч. 12 настоящей статьи определяют форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которая устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 26 января 2005 г. N 40 форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливает Министерство регионального развития РФ. Следует отметить, что действующая форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".
Говоря об особенностях комментируемого правового института, следует сослаться на соответствующие судебные решения. Так, в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 ноября 2010 г. N 4451/10 выдаваемое на основании ст. 55 комментируемого Кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно: его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. При выполнении после получения разрешения на ввод в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют. Таким образом, строящийся объект недвижимости не отвечает признакам основного средства при невозможности его использования на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и продолжении выполнения после получения этого разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию.
Как и в комментарии к ст. 51, следует отметить позицию суда относительно права собственности на новый объект капитального строительства и соблюдения комментируемой процедуры. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ N 15025/10 от 18 мая 2011 г. по делу N А28-10550/2009-313/22 обозначено, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса строящегося жилого дома, поскольку общество предпринимало меры для получения разрешения на строительство. Об этом свидетельствует не только длительная переписка между истцом и ответчиком, представленная суду, но и имеющаяся проектно-сметная документация на данный объект.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 г. N 11143/10 по делу N А03-18070/2009:
- по составу ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию) не привлекают к ответственности только в случаях, когда для осуществления строительства объекта не требуется выдача разрешения на строительство;
- при решении вопроса привлечения к ответственности по данному составу суды выясняют, кто является субъектом административного правонарушения и необходимо ли для строительства АЗС проведение государственной экспертизы проектной документации в соответствии со ст. 49 комментируемого Кодекса.
Как правило, субъектом правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ признается застройщик, поскольку именно он обязан получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, иные лица (например подрядчик) не могут быть привлечены к административной ответственности по указанному составу (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 ноября 2010 г. N КГ-А40/14344-10-П).
АЗС представляет собой единый технологический комплекс зданий и сооружений капитального строительства. Для строительства (реконструкции) АЗС необходимо получение разрешения на строительство, поскольку оно не подпадает под перечень исключений, предусмотренных п. 17 ст. 51 Кодекса. Общество, получив разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства (разрешение на строительство), было обязано получить разрешение и на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку данное разрешение получено не было, привлечение общества к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ правомерно.
Исходя из приведенных правовых позиций, можно заключить, что застройщик обязан получить разрешение на ввод АЗС в эксплуатацию независимо от наличия или отсутствия обязанности проведения государственной экспертизы проектной документации, т.е. эксплуатация автозаправочной станции без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является административным правонарушением вне зависимости от того, обязательно ли проведение государственной экспертизы проектной документации этой станции.